ITBI

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pelos municípios sempre que um imóvel é transferido de uma pessoa física ou jurídica para outra. Na maioria dos casos, isso acontece em uma compra e venda comum. 

O que muitos empresários não sabem é que esse imposto também vem sendo cobrado — em alguns municípios, como São Paulo — quando há transferência de imóveis dentro de operações societárias, como fusões, incorporações, cisões ou aquisições. Essas operações, no entanto, têm como objetivo reorganizar a estrutura da empresa ou do grupo econômico, e não a realização de uma compra e venda ou outro negócio com contraprestação envolvido. 

Isso significa que algumas prefeituras estão exigindo o pagamento do ITBI em situações que não envolvem compra e venda ou qualquer outro negócio jurídico com pagamento envolvido, mas apenas reorganizações societárias internas — como fusões, incorporações e cisões. Ou seja, a cobrança está sendo feita mesmo sem haver aumento real de patrimônio ou entrada de novos recursos na empresa, contrariando o próprio princípio da tributação, que pressupõe a existência de um fato que revele capacidade econômica ou geração de riqueza. 

Quando isso acontece? 

Imagine que haja uma fusão dentro de um grupo empresarial entre duas empresas, e os imóveis de uma delas passem para o CNPJ da outra. Mesmo sem dinheiro trocando de mãos, ou mesmo sem qualquer tipo de contraprestação entre elas, alguns municípios entendem que o ITBI é devido – e o valor pode ser alto. 

Um exemplo comum ocorre no setor de incorporações imobiliárias: uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) é criada para construir e vender um empreendimento. Após a conclusão do projeto e venda das unidades, a SPE não tem mais função e é incorporada pela holding principal do grupo. Nesse processo, todos os imóveis remanescentes no patrimônio da SPE – como unidades não vendidas ou áreas comuns – passam para a holding. Apesar de ser apenas uma reorganização interna e sem pagamento envolvido, alguns municípios têm cobrado ITBI sobre essa transferência. 

Por que há discussão? 

A lei federal (Código Tributário Nacional) diz que não há incidência de ITBI quando a transferência é realizada em conjunto com a totalidade do patrimônio da empresa alienante (sucessão universal). Já a Constituição Federal, promulgada após o Código Tributário Nacional, prevê que não haverá incidência do imposto apenas nos casos em que a empresa que recebe o imóvel não tiver atividade principal no ramo imobiliário. 

Portanto, do ponto de vista legal, enquanto para o Código Tributário Nacional basta que haja a sucessão universal para afastar a incidência do ITBI mesmo em atividades imobiliárias, a Constituição Federal impõe um critério adicional: a empresa que recebe os imóveis não pode ter como atividade preponderante a compra, venda ou locação de bens imóveis. 

Como consequência, alguns municípios desconsideram a regra trazida pelo Código Tributário Nacional e aplicam apenas a regra da imunidade condicionada da Constituição Federal, cobrando o imposto de empresasmesmo nos casos em que ocorre a sucessão universal e sem qualquer contraprestação entre as partes. 

O que os tribunais dizem? 

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem decisões diferentes e conflitantes sobre o assunto – algumas afastando a cobrança do ITBI e outras mantendo-a.  

Por que isso importa para sua empresa? 

• O ITBI pode representar um custo significativo em reorganizações societárias, sobretudo em empresas do ramo de construção civil; 

• Se o município cobrar indevidamente, é possível contestar judicialmente; e 

• Uma análise prévia evita surpresas e pode gerar economia tributária relevante. 

Conclusão 

Se sua empresa está planejando ou já realizou fusão, incorporação, cisão ou aquisição envolvendo imóveis, é fundamental avaliar a possibilidade de cobrança do ITBI ou de ressarcimento do imposto pago indevidamente. Uma consultoria jurídica especializada pode identificar riscos, propor alternativas e, quando necessário, contestar a exigência, garantindo segurança jurídica e preservando o caixa da empresa. 

Nossa equipe acompanha de perto as decisões sobre o tema e está à disposição para auxiliar na análise do seu caso.